Le 4 février 2025
1. PRÉAMBULE
Depuis l’adoption en novembre 2020 du Plan particulier d’urbanisme (PPU) de la partie nord de L’Île-des-Sœurs, deux projets immobiliers ont fait l’objet d’un projet particulier de construction, de modification ou d’occupation d’un immeuble (PPCMOI). Le premier est le projet de la Cité de l’Île du groupe Lachance en 2023 et le deuxième est celui en cours du 8, place du Commerce présenté par le Groupe MACH et ses associés PUR Immobilia et Groupe DuCan.
Dans les deux cas, L’Association des propriétaires et résidents de L’Île-des-Sœurs (l’APRIDS) a soumis à la Ville de Montréal et l’arrondissement de Verdun un mémoire (respectivement le 23 janvier 2023 et le 17 janvier 2025) pour faire valoir son opinion quant à ces deux premiers projets immobiliers s’inscrivant dans le cadre du PPU. Avant l’adoption du PPU, nous avions soumis un mémoire à l’OCPM le 23 octobre 2019.
Depuis 2020, des projets immobiliers ont été complétés dans la zone du PPU (1000 Levert, Evolo NEX et le 16 place du Commerce) ou annoncés (un second Evolo Nex, Cité de L’Île et le 8 place du Commerce). De nombreux autres projets sont à venir selon les anticipations du PPU, sur la place du Commerce et sur le boulevard René-Lévesque.
Hors de la zone du PPU, on a aussi annoncé 700 nouveaux logements entre le 700 et le 1060 chemin du Golf. Sur la Pointe-Sud, les projets Symphonia Sol et Viu ont été également complétés et une autre grande tour est à venir.
Devant l’ampleur de ce développement qui annonce un accroissement de la population bien au-delà de ce qui avait été présenté dans le PPU et les conséquences qui vont en résulter, nous pensons que l’analyse projet par projet dans des mémoires séparés dans le cadre précis des projets soumis au PPCMOI ne permet pas de décrire adéquatement la situation ni ses implications sur l’avenir du quartier L’Île-des-Sœurs et la qualité de vie de ses résidents.
Pour cette raison, nous avons cru bon de préparer cet autre document qui résume nos réflexions quant au développement immobilier sur l’Île tel que nous le percevons actuellement. Nous espérons que ce document sera utile à nos élus de la Ville et de l’arrondissement pour prendre les meilleures décisions possibles sur cet aspect fondamental de la vie des résidents de l’Île.
L’APRIDS
L’APRIDS est un organisme à but non lucratif qui, depuis 1987, œuvre à l’amélioration de la qualité de vie des résidents de L’Île-des-Sœurs et à la protection de l’environnement. Apolitique et non partisane, l’APRIDS s’informe, questionne, consulte, suggère, collabore, critique et met de l’avant de nouveaux projets.
Elle est dirigée par un conseil d’administration élu parmi ses membres lors de son assemblée générale annuelle. Tous les membres de son conseil ainsi que toutes les autres personnes impliquées dans ses dossiers travaillent bénévolement. L’APRIDS a pour mission de promouvoir et de défendre les intérêts de tous les résidents de L’Île-des-Sœurs, qu’ils soient propriétaires ou locataires, individus, commerces, copropriétés ou institutions, principalement auprès des instances publiques. Elle se préoccupe de la sécurité des citoyens, de l’aménagement du territoire, de la mobilité et des installations éducatives, culturelles, sportives et de loisirs. Outre la protection de l’environnement elle s’intéresse aussi à la lutte et à l’adaptation aux changements climatiques.
2. RÉFLEXIONS SUR LE DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER À L’ÎLE-DES-SOEURS
2.1 Rappel
Dans notre mémoire sur le projet de Cité de l’île en janvier 2023, nous posions déjà la question: Un premier test pour le PPU : la densité annoncée sera-t-elle respectée?
Cette question faisait référence à notre mémoire à l’OCPM d’octobre 2019 dans lequel l’APRIDS émettait des inquiétudes tout en se disant en accord avec la vision générale du plan qui s’articulait sur les points suivants :
La création d’un milieu de vie et d’emploi de type TOD aux abords de la station du REM:
L’amélioration de la mobilité en priorisant les déplacements actifs et collectifs ;
La mise en valeur des composantes historiques, naturelles et paysagères ;
L’encadrement harmonieux de la forme bâtie ;
La performance environnementale.
Les inquiétudes de l’APRIDS étaient résumées dans les deux paragraphes suivants : :
« La crainte principale de l’APRIDS concernant le PPU est simple et peut se résumer ainsi : les projets immobiliers envisagés par le PPU pour les 20 prochaines années, que ce soient des bureaux, des commerces ou des logements, ont toutes les chances de se réaliser, car ce sont des occasions d’affaires auxquelles les promoteurs et propriétaires de terrains ne pourront résister.
La Ville, quant à elle, en l’absence de terrains lui appartenant, à l’exception des emprises de rue et quelques lots, devra compter principalement sur des ententes avec le privé ou d’autres paliers de gouvernement pour mettre à exécution ses plans de voie piétonnières et cyclables, de verdissement, de parcs, d’aménagements de nature collective et communautaire (école, piscine intérieure, bibliothèque, salle de sport, etc.) Ententes qui se matérialiseront peut-être ou pas ou de façon peu satisfaisante. »
Autre préoccupation soulignée en plusieurs occasions dans notre mémoire à l’OCPM puis dans celui sur le projet de Cité de l’Île et par ailleurs maintes fois exprimées depuis aux élus de la Ville et de l’arrondissement, est celui de la densification et de son corollaire, l’accroissement de la population sur L’Île. Encore une fois, nous pouvons nous référer à notre mémoire à l’OCPM et à notre recommandation faite à ce sujet :
« La Ville doit revoir à la baisse le nombre de logements par hectare pour tenir compte des accès limités de L’Île déjà surchargés par la population existante et de la spécificité de L’Île à savoir une cité-jardin. »
Si on se réfère à ces deux principaux critères soit 1) la densité de la population et 2) le manque d’équipements collectifs et communautaires, on ne peut qu’admettre que nos craintes étaient malheureusement bien fondées et même probablement sous-estimées.
Les prochains paragraphes présentent nos réflexions quant à ces deux principaux aspects ainsi que sur d’autres sujets connexes mais interreliés.
2.2 Population
Depuis le dépôt du PPU en 2020, les développements suivants ont été construits ou annoncés :
1 000, rue Levert : 312 logements ;
Evolo Nex : 256 logements (en fin de construction) ;
16, place du Commerce : 142 logements (en transformant un immeuble de bureaux) ;
Cité de l’Île : 1 221 logements (en attente d’un permis de construction) ;
8, place du Commerce : 502 logements (en attente d’un PPCMOI) ;
Evolo Nex 2 : 250 logements (estimé- à venir).
Au total, on compte donc 2 683 nouveaux logements dans le secteur du PPU.
Hors du secteur de la partie nord, mais proche de celui-ci, le projet du promoteur Ethos le long du chemin du Golf abritera 710 logements. À la Pointe-Sud, les projets Symphonia Sol et Viu nouvellement construits ajoutent un autre 311 logements. Et une dernière tour de 42 étages (environ 220 logements) est à venir, portant le total de nouveaux logements dans ce secteur sud de l’île à environ 530.
En résumé, depuis l’adoption du PPU il y a 4 ans, le nombre de nouveaux logements construits ou annoncés est de :
Secteur du PPU hors Pointe-Nord : 2 177
Pointe-Nord: 506
Total secteur du PPU: 2 683
Hors secteur du PPU: 1 240
Grand Total: 3 923
Si on applique un facteur d’habitants par logement de 1,8 ou 2,0, ce nombre de logements annoncés ou construits conduira à un accroissement de la population entre 7 061 et 7 846.
Deux conclusions s’imposent :
Avec près de 3 000 logements construits et annoncés dans le secteur du PPU sur moins de 15 % de la superficie constructible, le nombre total de logements va dépasser de très loin le nombre de plus ou moins 2 950 annoncé publiquement lors de l’adoption du PPU. Et ce développement devait se faire, rappelons-le, sur un horizon de 20 ans.
Si rien ne change, la population de l’Île va croître de plus de 12 000 habitants dans les prochaines années et bien au-delà, lorsque tous les projets prévus au PPU et ailleurs seront réalisés (pensons à l’immense terrain de l’ancien concessionnaire Gravel et à ceux du côté sud de la place du Commerce ainsi que sur René-Lévesque, à l’arrière des centres commerciaux actuels).
Commentaire #1
L’arrondissement ne semble avoir aucun pouvoir pour limiter un accroissement important du nombre de logements à cause des règles du plan d’urbanisme. Si tous les terrains dont l’usage principal devait être attribué aux commerces et bureaux, et où l’usage habitation devait être conditionnel, doivent maintenant accueillir des édifices presque entièrement résidentiels, la population de L’Île augmentera dans des proportions jamais évoquées par les élus des dix dernières années. Les besoins de cette population seront nettement supérieurs à la capacité des infrastructures et équipements collectifs en place.
Commentaire #2
Même si l’estimé de plus ou moins 2 900 logements pour la partie nord inscrit dans le PPU était donné avec une certaine réserve (ce chiffre apparait cependant 2 fois, p. 53 et p.105), c’est celui qui a été véhiculé par nos élus depuis 2020, et aucun autre estimé ne l’a officiellement remplacé. Or si la demande en bureaux et son remplacement par des logements par suite de l'émergence du télétravail peut expliquer une partie de la hausse, il faut reconnaitre que les règles d’occupation des sols, les hauteurs permises et la densité minimale imposée ouvraient la porte à de telles augmentations du nombre de logements. À cet égard, nous pensons que la ville et ses planificateurs n’ont pas présenté à la population une évaluation réaliste de la situation, par exemple en donnant une fourchette probable de logements à venir, par exemple entre 3 000 et 6 000. Nous le regrettons vivement.
Commentaire #3
Si de surcroît des promoteurs tentaient de convaincre la Ville de convertir en zones résidentielles des espaces originellement prévus comme exclusivement réservés aux commerces, industries légères et bureaux, l’APRIDS se devra de réclamer un moratoire.
Il serait en effet inacceptable que la Ville ou l’arrondissement de Verdun autorise la construction de logements dans les zones où le plan d’urbanisme ne les autorisait pas du tout en 2020. Nous parlons ici nommément de deux terrains constructibles sur la Pointe-Nord, à la jonction de deux autoroutes et à proximité du carrefour Alexander-Graham-Bell, de même que des adresses 1, 2 et 3 place du Commerce. Si jamais des dérogations pour permettre la construction de logements étaient autorisées par les élus pour ces terrains, les résidents de L’Île-des-Sœurs se sentiraient trahis à juste titre.
2.3 Équipements collectifs
Pour qu’un quartier soit un lieu de vie accueillant pour ses résidents, il est nécessaire que le développement immobilier soit planifié conjointement avec l’aménagement d’équipements collectifs et communautaires, et que leur réalisation soit effectuée sans trop d’écart dans le temps. Pour notre Île qui va dépasser dans quelques années les 30 000 habitants et encore plus à moyen et long terme, ces équipements seraient a minima :
Une école secondaire ;
Des écoles primaires de capacité adéquate ;
Des centres de petites enfances (CPE) et des garderies privées en nombre suffisant;
Des services de santé répondant aux besoins de la communauté ;
Des locaux pour les groupes communautaires ;
Des parcs en nombre suffisant, accessibles à tous ;
Des installations sportives pour tous les âges, incluant une piscine publique intérieure;
Des équipements institutionnels (centre communautaire et culturel) ;
Une passerelle entre L’Île-des-Sœurs et le reste de Verdun, entre les rues Galt et Marguerite-Bourgeoys, permettant la circulation de véhicules d’urgence.
Or la situation actuelle est la suivante :
Le projet d’école secondaire est retardé sine die et la troisième école primaire non planifiée malgré l’accroissement inévitable de la population ;
La situation des jeunes enfants est aussi problématique puisque 35 places en CPE ont été supprimées sans qu’on puisse trouver un local pour les relocaliser depuis avril 2023. Une garderie privée de 62 places a annoncé sa fermeture pour avril 2025. Un projet de CPE est évoqué dans le futur développement d’Ethos sur le chemin du Golf, ce qui est une bonne nouvelle, mais rien n’est encore garanti. Il est à craindre que le prix du mètre carré à L’Île-des-Sœurs risque d’effaroucher le ministère de la Famille comme il a fait reculer le ministère de l’Éducation depuis de longues années dans les projets d’école ;
Les services de proximité offerts au bureau du CLSC de L’Île-des-Sœurs sont nettement insuffisants ;
Au niveau municipal, la population de L’Île-des-Sœurs réclame depuis longtemps une piscine publique couverte. On ignore toujours si le centre aquatique annoncé par la Ville sera installé à l’Île ou dans un autre quartier de Verdun. Le seul équipement sportif approuvé et en voie d’être réalisé est celui de la piste à rouleaux;
Les espaces verts prévus dans le plan d’urbanisme étaient déjà insuffisants pour la population projetée dans le secteur. Avec les dépassements qui s’annoncent, la planification actuelle est clairement insuffisante.
Commentaire #4
L’arrondissement doit aménager sur ses derniers terrains disponibles des équipements sportifs ou communautaires, comme il veut le faire pour la piste à rouleaux. Il doit aussi profiter de toutes les occasions pour acheter des terrains avec ce même objectif en vue car le pouvoir de négociation de la Ville est le plus souvent trop limité pour obtenir des échanges de terrains gratuitement ou à petit prix de la part des promoteurs privés. À cet égard, l’achat d’un terrain sur le chemin du Golf est encourageant et nous espérons que la ville en fera bon usage pour le bénéfice des citoyens.
Commentaire #5
Au niveau municipal, les espaces verts planifiés pour la partie nord doivent être entièrement revus pour desservir correctement une population augmentée de façon beaucoup plus importante que prévu et conserver au quartier son caractère de cité jardin. Ces espaces verts ne doivent pas se retrouver seulement en bordure d’autoroutes ou à l’intérieur des projets privés peu accessibles aux résidents. Cela pourrait impliquer de compenser financièrement certains propriétaires de terrains qui devront revoir à la baisse leurs espoirs de profit. Si ces recommandations impliquent des changements au plan d’urbanisme, cette option doit être examinée de façon pressante par les élus.
Commentaire #6
L’arrondissement et la Ville doivent lancer un message clair au gouvernement du Québec et à CDPQ Infra sur l’impossibilité d’aménager des TODs dans des secteurs où les écoles, les garderies et les services de santé nécessaires ne sont pas prévus dans un horizon court et chiffré. Pour assurer une cohérence entre les interventions des différents paliers de gouvernement dans le développement des logements, et pour éviter la répétition de quartiers entiers privés de services essentiels comme celui de Griffintown, la Ville de Montréal et l’arrondissement de Verdun devraient exiger que toutes les demandes de Québec en matière de densification soient assorties d’obligations de Québec de financer les services d’éducation et de santé nécessaires aux populations.
2.4 Santé publique et changements climatiques
La densification autour de la station du REM force la construction de bâtiments le long des autoroutes omniprésentes dans ce secteur. Avec la baisse importante et imprévue de la demande en espaces de bureaux, les promoteurs veulent transformer en logements ces espaces originalement prévus pour des bureaux alors que les preuves s’accumulent sur les conséquences néfastes sur la santé publique des logements en bordures d’autoroutes et d’infrastructures ferroviaires.
Même si on fabrique aujourd’hui des fenêtres qui protègent mieux contre le bruit, ça ne change rien à l’impossibilité d’ouvrir les fenêtres dans un environnement aussi bruyant et poussiéreux que le bord d’un grand axe autoroutier. Ces fenêtres obligatoirement fermées forcent la climatisation 24 h par jour et l’installation des systèmes de renouvellement d’air, ce qui n’est ni bon pour la santé ni pour le climat.
Il importe aussi que les enfants et les adultes puissent jouer et se détendre à l’extérieur près de leur habitation.
Construire une ville où les humains devront vivre en tout temps enfermés ou avec l’obligation de s’éloigner de leur maison pour respirer l’air extérieur, pratiquer un sport extérieur et permettre aux enfants de jouer dehors n’est certes pas désirable à l’ère des changements climatiques, d'autant plus que nos politiciens nous tiennent depuis des années des discours prometteurs sur la ville à échelle humaine.
Même si on voit mal comment, avec tous les projets en cours, cette planification pourrait encore être inversée à L’Île-des-Sœurs, nous croyons que les élus de l’arrondissement et de l’ensemble de la Ville devraient se pencher sérieusement sur cet enjeu important pour l’avenir de la qualité de vie à Montréal.
2.5 Transport collectif et circulation
L’entrée en service du REM il y a plus d’un an et les changements apportés à la refonte du système de transport par bus sous la pression des résidents et avec l’appui des élus, ont contribué à améliorer l’offre de transport collectif. La connexion avec les lignes verte et bleue du métro, et l’extension du réseau jusqu’à Deux-Montagnes et Sainte-Anne-de-Bellevue fin 2025, puis jusqu’à l’aéroport en 2027, devraient donner un autre élan à l’usage du transport collectif par les résidents. Le REM étant déjà très utilisé par les résidents de la Rive-Sud, on peut même déjà s’inquiéter que la densification accélérée autour des stations de Brossard et de l’Île des Sœurs ne crée un achalandage excessif à moyen terme. Ceci devra être surveillé de près par le gestionnaire du REM, la STM et l’arrondissement.
Le service de navettes intérieures dans le quartier L’Île-des-Sœurs n’est cependant toujours pas à la hauteur avec des fréquences trop faibles, surtout hors des heures de pointe, des arrêts de fonctionnement trop précoces en soirée et une mauvaise desserte de la place du Commerce. Il faut souhaiter que la connexion du REM à la ligne verte de la Station McGill soit l’occasion de repenser le système des navettes intérieures ainsi que des lignes 12 et 168.
Pour ce qui est de la circulation automobile, en l’absence d’une étude de circulation globale, réclamée depuis si longtemps par l’APRIDS, qui simulerait différents scénarios d’accroissement de population dans les différents secteurs de l’Île et de fréquentation des transports collectifs, nous répétons qu’il n’est pas raisonnable d’autoriser d’autres projets immobiliers sans évaluer sérieusement l’impact à long terme sur la congestion routière aux entrées, aux sorties et à l’intérieur de l’Île. Jusqu’à maintenant, les élus de l’arrondissement affirment qu’il est impossible de réaliser une telle étude avec projections parce que ses résultats seraient trop hypothétiques. Cet argument paraît peu convaincant. Des projections utiles ont déjà été faites dans le passé et se font ailleurs dans le monde. Il est évident qu’une telle étude risque d’être onéreuse, mais elle nous paraît toujours aussi essentielle à cause du caractère enclavé de L’Île.
Commentaire #7
Tenir compte des besoins en transport collectif et des conséquences sur la circulation sur l’ensemble de l’île, non pas projet par projet, mais impérativement avec une vision globale du développement immobilier à court et moyen terme.
3. CONCLUSIONS ET RECOMMANDATIONS
L’annonce d’un nouveau projet immobilier au 8, place du Commerce nous donne l’occasion de faire part de nos réflexions sur le développement immobilier et l’aménagement urbain en général sur L’Île tel qu’il se dessine quatre ans après l’adoption du PPU de la partie nord. Nous avions déjà fait part de nos espoirs mais aussi de nos craintes quant à l’évolution de l’aménagement urbain dans nos mémoires présentés dans le cadre du PPU et du projet de Cité de l’Île. Malheureusement nous constatons que nos inquiétudes, loin de diminuer, vont en augmentant.
Malgré le progrès que constitue le PPU à plusieurs égards, ces inquiétudes sont liées à une vision d’ensemble qui ne se concrétise pas du tout comme prévu et aux possibilités d’action très limitées de l’arrondissement en l’absence de terrains lui appartenant. En conséquence, le développement se fait projet par projet sans que la population du quartier soit informée de la vision à long terme de la Ville et de l’arrondissement. Il est vrai que les PPCMOI et la délivrance des permis de construction constituent de belles occasions dont l’arrondissement doit profiter pour faire valoir les besoins et les attentes des résidents, mais la vision d’ensemble s'y perd complètement.
Compte tenu des commentaires énoncés plus haut, nous pouvons formuler les conclusions et recommandations suivantes :
Vu l’impact majeur pour L’Île-des-Sœurs des changements du marché immobilier depuis quatre ans, vu le caractère enclavé du quartier et vu les effets imprévus du PPU tel qu’adopté,
Il y a lieu d’ouvrir une nouvelle réflexion, basée sur différents scénarios et incluant une discussion avec les résidents du quartier, sur les possibilités qu’offre L’Île-des-Sœurs en termes d’augmentation de la population en fonction des équipements pour lesquels il est réaliste d’obtenir un financement public à court, moyen et plus long terme.
Il y a lieu de considérer l’achat par la Ville d’autres terrains pour augmenter les équipements collectifs et le nombre d’espaces verts prévus à proximité des nouveaux logements non planifiés du secteur nord de L’Ile-des-Sœurs.
Tout scénario d’accroissement de la population doit être validé par une étude de circulation couvrant l’ensemble du territoire et devra être rejeté en cas d’impact trop négatif sur la circulation. Cette étude doit aussi prévoir différents scénarios pour tenir compte de la qualité des transports collectifs offerts actuellement ou planifiés avec un échéancier crédible.
Geneviève Guay
Pour le conseil d’administration de l’APRIDS Le 4 février 2025
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