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Programme Particulier Urbanisme du Nord de L'Île-des-Soeurs

Références:

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• 20 Nov 2020: Commentaires suite  à l'adoption du PPU du Nord de l'Île-des-Soeurs

• 24 Août 2020: Participation enjeux de densification de l'Ile des Soeurs

• 17 août 2020: Lettre publique publiée au Devoir pour le plan d'urbanisme

• Lettre publique avec tous les signataires

• 16 juillet 2020: Entrevue à l'émission 15-18 d'Ici Première (17h18)

• 14 juillet 2020: Article sur la croissance démographique de l'Ile

• 26 juin 2020: Communiqué PPU Pointe Nord

• Participation - 30 septembre 2019 - aux consultations publiques PPU partie nord de l'IDS 

• Mémoire de l'APRIDS - 23 octobre 2019 - OCPM sur le PPU partie nord de l'IDS

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Rappelons que le PPU a comme objectif principal d’encadrer le développement immobilier dans le secteur  avoisinant la nouvelle station du REM. Un redéveloppement du quartier, encadré par une nouvelle vision du design urbain et certaines normes assez contraignantes, pourra s’étaler sur plusieurs années. La vitesse du changement dépendra de plusieurs facteurs, notamment des analyses de marché et de rentabilité qui influenceront les promoteurs. On peut penser que la santé générale de l’économie et l’acceptabilité sociale joueront aussi un rôle.   
 

Le quartier concerné comprend tout le secteur de la Place du Commerce allant du sud de l’autoroute 10/15 jusqu’au boulevard René-Lévesque. Il englobe aussi le quartier Pointe-Nord, au nord de l’autoroute ainsi qu’une partie du littoral Est, soit en gros le terrain du commerce Gravel Auto. Le plan encadrera le développement résidentiel, commercial et institutionnel et sera effectif une fois que l’arrondissement aura modifié ses règlements de zonage et son Programme d’implantation architectural. Cette période de concordance entre le PPU et les règlements de l’arrondissement se poursuivra jusqu’en février 2021. 
 

Le conseil d’administration de l’APRIDS a lu le PPU et en trace les grandes lignes tout en formulant plusieurs  commentaires au passage :  
 

Les intentions du PPU 

• Densifier les abords du REM tel que requis par plusieurs plans directeurs. 

• Réaménager la Place du commerce pour qu’elle ressemble plus à un centre-ville qu’à un vaste terrain de stationnement de banlieue. 

Densité et population  

• Le nombre de nouveaux logements à bâtir dans la zone du PPU a été réduit par rapport au projet initial et passe de 3 700 à 2 900 (réduction de 800) ;  les espaces de bureaux, commerces et services passent de 180 000 à 112 000 m. carré (réduction de 68 000). Ceci est sans aucun doute une grande amélioration, même si ces chiffres sont donnés à titre indicatif. Étant clairement énoncés dans le communiqué de presse, l’APRIDS les considère comme un engagement de la Ville et de l’arrondissement. 

• Une des grandes inquiétudes de l’APRIDS était que la densité de 110 logements/ha spécifiée dans le premier projet PPU allait résulter en un accroissement de la population excédant la capacité d’accueil de l’IDS d’autant plus que d’importants projets de développement sur la Pointe-Sud se réaliseront concurremment. À l’encontre de notre recommandation, le PPU maintient cette densité de 110 log./ha (densité minimale, précisons-le) qui est celle préconisée par le Plan métropolitain d’aménagement et de développement pour des secteurs TOD (Transit Oriented Development) comme la partie nord de l’IDS. Toutefois, le PPU en précise la portée (voir page 105) en mentionnant de façon explicite que la zone de référence exclut l’emprise autoroutière et le Campus Bell, et ne concerne que les nouveaux projets de construction qui sont par ailleurs soumis à des normes d’occupation du sol. 

• Le PPU est limité à un territoire précis et n’aborde donc pas l’importante question de la capacité d’accueil totale de L’Île-des-Sœurs. L’APRIDS a proposé que l’ensemble de L’IDS soit encadré par un plan d’urbanisme pour mieux évaluer la capacité populationnelle. Le maire Parenteau a indiqué qu’il préférait adopter des projets réglementaires, craignant que l’élaboration d’un nouveau PPU soit beaucoup trop exigeante. Nous espérons pouvoir poursuivre des discussions avec la Ville et l’arrondissement à ce sujet. 

Circulation et sécurité  

• L’APRIDS avait demandé que des études soient effectuées pour évaluer la capacité des infrastructures de l’Île d’accueillir une augmentation de population en tenant compte de l’ensemble de L’Île-des-Sœurs, de tous les terrains qui restent à construire et de la capacité réelle du REM qui desservira aussi toute la rive sud du fleuve aux heures de pointe. La Ville annonce des études à venir. Il aurait été préférable que leurs résultats soient connus avant l’adoption du PPU. 

• La construction d’un pont local dans l’axe Galt/Marguerite-Bourgeoys fait toujours l’objet de débats. Un pont est-il nécessaire pour assurer la sécurité des résidents de l’Île qui habitent un territoire enclavé ? S’agira-t-il d’une simple passerelle pour piétons et cyclistes ou faudra-t-il assurer le passage du transport collectif et de véhicules d’urgence ? Encore là, des études sont à venir et les élus ne s’avancent pas encore sur les solutions. 

Hauteurs 

• Le PPU maintient une hauteur maximale de 78 m dans deux secteurs bien délimités : le terrain encore vacant du projet Pointe-Nord, immédiatement au nord de l’autoroute, et un autre terrain au sud de l’autoroute entre la station du REM et la rue Levert. Pour le reste de la zone, les hauteurs sont généralement inférieures à celles du premier projet. Les bâtiments au sud de la Place du commerce, auront des hauteurs maximales de 27 m à 33 m (précédemment 27 à 39 m) et le long de René-Lévesque de 27 à 21 m (précédemment 27 m). Ces diminutions ne sont pas aussi importantes que l’avait souhaité l’APRIDS, mais constituent néanmoins une amélioration. Il est à noter que l’Office de consultation publique de Montréal (OCPM) avait recommandé des immeubles de 100 mètres au abords de l’autoroute. 

• Avec ces limites, la Ville rejette une autre recommandation de l’OCPM concernant la phase finale du projet Pointe-Nord qui prévoyait deux autres tours d’environ 100 mètres. La Ville explique qu’elle tient à préserver les vues d’entrée de ville sur Montréal et les vues sur le fleuve à partir du Mont-Royal. Il s’ensuit un litige entre la Ville et le développeur Proment dont le projet avait été dûment approuvé par l’arrondissement il y a plusieurs années. L’APRIDS n’entend pas prendre position à ce sujet, mais espère qu’un compromis sera rapidement trouvé entre les parties.  

Verdissement et environnement  

• La Ville promet un taux de verdissement de 35 % qui exclura les toits végétalisés, ce qui est une amélioration par rapport au projet initial. Ce chiffre est mentionné dans quelques documents dont le communiqué de presse, mais n’est pas inscrit spécifiquement au PPU. On y exige toutefois un taux de verdissement minimal de 80 % de tous les espaces de terrains non occupés par un bâtiment. Pour maximiser le verdissement de la zone, le plan impose toute une série de normes aux constructeurs, visant à ménager des espaces entre les immeubles : le taux d’implantation maximale moyen sur l’ensemble de la zone du PPU est diminué de 60 % à 50 % sur la plupart des secteurs, ce qui permettra d’avoir plus d’espaces non bâtis ;  un corridor vert est prévu à l’arrière des immeubles qui borderont le côté sud de la rue de la Place du commerce ; aussi les stationnements des édifices seront souterrains.  

• Quelques espaces verts publics seront aménagés sur le littoral Est, incluant un site consacré à la mémoire historique. La plupart des autres espaces verts seront constitués d’accès public au domaine privé. L’APRIDS aurait souhaité un véritable parc au cœur de la zone commerciale. Ce projet n’a pas été retenu. Il reste à espérer que les plantations d’arbres seront nombreuses et que les projets d’agriculture urbaine se réaliseront. 

• Le PPU met l’accent sur la gestion écologique des eaux de pluie en prévoyant l’infiltration dans le sol plutôt que des égouts pluviaux. 

• Les certifications environnementales (Leed et autres) et les toits verts seront encouragés.  

Accès au REM  

• Le carrefour Claude-Robutel et sa jonction avec la rue Jacques-Leber et le boulevard René-Lévesque seront réaménagés pour permettre l’accès à la gare du côté nord de l’autoroute. 

• Au sud de l’autoroute, un accès à la gare sera aménagé à partir de la Place du Commerce. Cet accès sera considéré comme une place publique, située en partie sur terrain privé. 

• Un terminus d’autobus et un débarcadère pour les automobilistes sera aménagé au sud de l’autoroute.  

• La rampe d’accès actuelle qui mène du boulevard René-Lévesque au Pont Samuel-de-Champlain sera transformée en rue et permettra aux autobus de boucler leur trajet.   

La mobilité active et la place de l’auto 

• Les pistes cyclables seront mieux reliées et, dans certains cas, à sens unique pour assurer plus de sécurité. Certaines seront ajoutées, notamment sur la nouvelle rue du Pont Champlain.  

• Des trottoirs seront ajoutés là où ils sont manquants. 

• Lorsque les promoteurs décideront de reconstruire les espaces commerciaux, les nouvelles règles leur imposeront des stationnements souterrains qui pourront accueillir  le même nombre de cases qu’actuellement. Même la livraison des marchandises dans les commerces se fera obligatoirement en sous-sol. 

• Les stationnements extérieurs seront par contre très limités aux abords des zones commerciales.. On permettra seulement quelques stationnements pour handicapés et pour les services d’autopartage. Il en sera de même pour les stationnements extérieurs résidentiels où on pourra ajouter quelques places extérieures pour les visiteurs. 

• Les stationnements souterrains résidentiels seront limités à 0,75 par logement (actuellement 1,22 ou plus). À noter que l’OCPM recommandait 1 stationnement par logement. Cette norme très restrictive risque de causer des problèmes. 

• Il n’y aura pas de stationnement incitatif près de la gare du REM. Seulement un débarcadère. 

• La circulation sera réduite à une voie dans chaque direction sur la Place du Commerce. 

• Un service amélioré de transport en commun est promis. Un projet de navette électrique est à l’étude. Le maire évoque la possibilité d’un projet pilote de véhicules autonomes.  

Équipements collectifs 

• Le PPU reconnaît l’insuffisance des équipements collectifs (sportifs, culturels, institutionnels) à l’Île-des-Sœurs et une étude est en cours pour déterminer les besoins. L’APRIDS aurait trouvé préférable que cette étude soit complétée avant l’adoption du document. 

• Le terrain du littoral Est où se trouve Gravel auto a été désigné comme terrain potentiel pour accueillir des équipements collectifs. 

• Il est aussi question d’un espace institutionnel sur le boulevard René-Lévesque près de l’école des Marguerites. 

• L’emplacement de la 3e école n’est pas encore déterminé. Le projet a été pris en main par Québec et son aboutissement continue de se faire attendre malgré plusieurs annonces prometteuses. 

• Le manque de terrains détenus par les pouvoirs publics et les prix élevés du marché continuent de compliquer l’offre d’équipements collectifs. Le problème ne se résoudra que par des négociations à venir.  

Le logement abordable 

• La Ville de Montréal a également adopté sa Politique en matière de logement abordable. Cette politique prévoit que L’Île-des-Sœurs  accueillera environ 600 logements sociaux et 300 logements abordables dans le territoire du PPU. Pour l’APRIDS, il est nécessaire d’amorcer une réflexion afin de s’assurer que ces projets soient réalisés en harmonie avec le milieu. L’APRIDS croit également souhaitable que les citoyens de L’Île soient impliqués dans ces projets. Il reste à déterminer de quelle façon cela sera possible.   

Gestion des travaux 

• Le PPU promet une gestion attentive des travaux pour en minimiser les impacts. L’APRIDS est consciente que les résidents de l’IDS craignent les nuisances d’un chantier perpétuel. Cet enjeu devra faire l’objet d’une surveillance étroite. Évidemment l’importance des chantiers dépendra de l’empressement des promoteurs à démolir et reconstruire leurs immeubles. 

Comité de suivi 

• Selon le PPU, un comité de suivi sera formé pour surveiller la mise en œuvre par la municipalité des actions sous sa responsabilité. L’APRIDS souhaite en faire partie et espère que le rôle du comité ne sera pas limité à une simple surveillance. Il devrait réunir des représentants de toutes les parties prenantes et permette de discuter d’idées novatrices. L’APRIDS espère aussi qu’il soit mis en place le plus tôt possible, au printemps 2021, sans attendre la fin des travaux du REM.   

L'Île-des-Soeurs

Le 24 novembre 2020

Commentaires de l'APRIDS à la suite des recommandations
de l'Office de consultation publique de Montréal

L’Office de consultation publique de Montréal (OCPM) a été mandaté par la Ville de Montréal pour tenir une consultation sur son programme particulier d’urbanisme  pour la partie Nord de L’Île-des-Sœurs (PPU).

Pour en savoir davantage sur la mobilisation que l'APRIDS a mise en place pour faire connaître

les préoccupations des résidents de L'Île-des-Soeurs, cliquez sur ce lien

Des audiences publiques ont été tenues en octobre 2019 et l’Association des propriétaires et résidents de L’Île-des-Sœurs (l’APRIDS) y a déposé un mémoire. L’OCPM a publié ses recommandations le 14 mai 2020. 

Le but principal de l’opération : augmenter la densité de la population aux abords de la nouvelle gare du REM pour favoriser une plus grande utilisation des transports collectifs. 

L’Île-des-Sœurs compte actuellement un peu plus de 20 mille habitants. Au terme de son  développement prévisible, si le PPU est adopté sans amendements, l’Île devrait en compter environ 30 mille, soit 50 % de plus. L’APRIDS arrive à ce chiffre en additionnant l’ensemble des plans sur la table actuellement (voir détails plus bas).  

Dans son mémoire, l’APRIDS avait accueilli l’idée qu’une certaine densification serait acceptable, tout en demandant de réduire la norme imposée. L’APRIDS avait également émis plusieurs commentaires dont la plupart sont heureusement repris par le rapport de l’OCPM.  

Voici une courte liste des principales préoccupations de l’APRIDS qui  nécessitent l’attention diligente de  la Ville de Montréal et de l’arrondissement de Verdun: 

1. 1. Équipements collectifs :  

• Le manque d’équipements collectifs à L’Île-des-Sœurs est reconnu par la ville et l’OCPM. Chaque fois qu’il est question d’un terrain pour une école, un parc, un gymnase ou une bibliothèque agrandie, les délais s’étirent et on risque de devoir se résoudre à des solutions de pis-aller parce que le prix des terrains est trop élevé. Or le projet d’urbanisme actuel est très vague sur l’acquisition de terrains par les pouvoirs publics.  

• Le problème n’est pas unique à L’île-des-Sœurs, mais si on doit quitter son quartier pour accéder au moindre service, c’est beaucoup plus exigeant quand ce quartier est une île.  Plus exigeant par exemple que si on manque de services dans un quartier central comme Griffintown.  

• Tout comme l’OCPM, l’APRIDS estime donc essentiel que Montréal trouve le moyen d’acquérir les terrains nécessaires à la planification d’équipements collectifs suffisants pour la population projetée (écoles, équipements sportifs et culturels, et même parcs puisqu’ils sont inexistants dans la zone de densification projetée). Les terrains et les équipements collectifs coûtent cher, mais ils sont essentiels si on souhaite densifier sans faire fuir les familles vers la banlieue éloignée.   

2. Densité : l’APRIDS s’inquiète du fait que l’OCPM avalise sans hésitation une densité de 110 logements à l’hectare (3 700 logements) en plus de surfaces considérables d’espaces à bureaux et de commerces dans le secteur de la partie Nord (le secteur visé inclut la Pointe-nord et la Place du commerce). L’APRIDS déplore que le service d’urbanisme de la ville et l’OCPM n’aient présenté aucune étude sur la mobilité et la sécurité des futurs résidents de l’île pour appuyer cette importante densification. L’APRIDS croit que la densité de la partie Nord devrait plutôt avoisiner 80 logements à l’hectare. 

3. Milieu fragile : l’APRIDS croit que Montréal devrait considérer L’île-des-Sœurs comme un milieu plus à risque que l’Île de Montréal parce qu’on n’y trouve pas d’hôpitaux, ni service de police ou d’incendie suffisants en cas de catastrophe. 

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4. Cohérence dans toute l’Île : les élus de l’arrondissement de Verdun admettent que le zonage de la Pointe-Sud permet déjà la construction d’un trop grand nombre de logements. L’APRIDS estime qu’ils devraient défendre une réduction de la densité au nord de l’Île en compensation des excès accordés au sud. L’île doit être traitée comme un tout. (voir plus bas les détails sur l’ensemble des zones à construire). 

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5. Pont local : l’OCPM estime essentiel l’ajout d’un pont local permettant le transport collectif et le passage des véhicules d’urgence entre L’Île-des-Sœurs et Verdun. Malgré l’arrivée du REM, un tel pont risque en effet de devenir essentiel pour assurer la mobilité et la sécurité des résidents de l’Île quand la population aura augmenté. Pourtant, dans son PPU, Montréal ne prend aucun engagement à ce sujet et les élus de l’Arrondissement en ont  même rejeté l’idée en votant plutôt en faveur d’une passerelle exclusivement dédiée aux piétons et aux cyclistes. On peut donc se demander combien d’années il faudra pour que les fonds nécessaires à cette construction soient disponibles. L’APRIDS est par ailleurs consciente des controverses entourant l’idée d’un tel pont local. 

Les points positifs : Le CA accueille favorablement les idées suivantes : 

• • La refonte architecturale de la Place du Commerce; 

  • L’établissement d’un service de navettes électriques à l’intérieur de l’Île recommandé par l’OCPM; 

  • L’augmentation des espaces verts prévus au PPU, recommandée par l’OCPM; 

  • L’ajout de logements sociaux; 

  • Le maintien des espaces de stationnement commerciaux, recommandé par l’OCPM; 

  • La possibilité pour les promoteurs de prévoir un stationnement par logement, recommandée par l’OCPM; 

  • Le maintien de deux voies  de circulation sur la rue de la Place du commerce, recommandé par l’OCPM; 

  • L’inclusion du littoral Ouest dans le PPU, recommandée par l’OCPM; 

  • L’ajout d’espace pour les piétons et cyclistes aux abords de la gare du REM, recommandé par l’OCPM. 

Remarques sur l’ensemble des zones à construire à L’Île-des-Sœurs  

 

• Le projet Symphonia de la compagnie Westcliff sur la Pointe-Sud comprend 6 tours à condos au total, soit environ 1 000 logements de plus qu’actuellement. 

• Une tour est déjà construite 

• Une seconde est en construction 

• Deux viennent d’être approuvées en mai (respectivement 13 et 44 étages) 

• Deux autres à venir d’environ 30 étages chacune, qu’il serait très surprenant de réussir à bloquer.  

• Également, chemin du Golf et boulevard de la Forêt : près de 1000 logements pourraient encore être construits dans ce secteur et ne sont pas inclus dans le PPU. 

• Au total 2000 logements sont donc à ajouter aux 3 700 prévus par le projet d’urbanisme et avalisés par l’OPCM. 5 700 logements équivalent à environ 10 mille nouveaux habitants d’ici une dizaine d’années. Ce sont ces chiffres qui permettent à l’APRIDS d’avancer que les plans à l’étude prévoient une augmentation de 50 % la population de l’Île. 

 

La hauteur des tours : ce sujet fait l’objet de controverses. Certains les préfèrent hautes et élancées avec plus d’espace dégagé au sol alors que d’autres les préfèrent plus basses pour conserver un caractère plus résidentiel. L’APRIDS croit que le véritable enjeu, c’est la densité. Avec une densité raisonnable, il est possible d’avoir des tours moins hautes et assez d’espace au sol.  
 

Conclusion 

L’APRIDS demande qu’avant d’adopter son plan d’urbanisme et de délivrer des permis de construction, la Ville de Montréal avec l’assentiment de l’arrondissement de Verdun : 

• Fasse la démonstration par des études approfondies et indépendantes que la mobilité et la sécurité des résidents de L’Île-des-Sœurs ne seront pas compromises par une densité excessive. Ces études doivent tenir compte de l’achalandage du REM et des autoroutes dans une vingtaine d’années quand le développement aura atteint son plein potentiel, notamment autour des gares du REM de Brossard. 

• S’engage à trouver les solutions novatrices afin d’acquérir un nombre de terrains suffisants pour offrir aux résidents actuels et futurs de L’Île-des-Sœurs les équipements collectifs dont ils ont besoin.    

L’Île-des-Sœurs 
Le 22 juin 2020 
 

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